以案说“典”房屋租赁合同中优先承租权的行使条件—淄博某劳务服务公司诉被告田某、路某、某公司公共…
原标题：以案说“典” 房屋租赁合同中优先承租权的行使条件—淄博某劳务服务公司诉被告田某、路某、某公司公共…
本期由临淄区法院刘凤法官为您讲解
承租人优先承租权，民法典第七百三十四条第二款将其阐述为租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法条的规定虽然简单，但实际隐含着四个方面的含义：一是需满足同等条件；二是需在合理期限内主张；三是需存在合法有效的租赁关系；四是出租人继续出租房屋。只有以上四个条件均满足，承租人才能优先享有承租权。
淄博某劳务服务公司诉称：被告某公司公共事业服务中心拥有淄博市临淄区齐国商城9号楼所有权，被告田某某、路某某租赁淄博市临淄区齐国商城9号楼多年，原告与田某某签订租赁合同租赁齐国。商城9号楼100平方米多年，租赁合同一年一签，2020年3月9日，原告与被告田某某授权的陈某丽签订租赁合同，合同有效期一年，合同到期日2021年3月19日，合同约定，期满，原告有优先租赁权。合同期内，某公司公共事业服务中心起诉田某某、路某某，在未告知原告任何情况下，三被告在法院达成调解意见，临淄区人民法院以(2020)鲁0305民初1251号出具民事调解书，调解书的内容严重损害了原告的合法权益，某公司公共事业服务中心明知原告合法租赁房屋没有到期，仍然与他人签订房屋租赁合同损害了原告合法权益。
被告田某某辩称，第1被告在2020年7月15日与9号楼租户陈某丽签订了房屋租赁合同，合同到期日期是2020年12月31日。现合同已经截止。
被告某公司公共事业服务中心辩称，原告与第3被告之间没有合同租赁关系，被告与第1被告之间的房屋租赁合同也早已终止，原告起诉我方没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2016年10月1日，东营某公司（甲方）与第1被告田某某(乙方)签订《房屋租赁合同》，租赁位于淄博市临淄区齐国商城9号楼的房屋（房屋建筑面积1625平方米），租期为2016年10月1日至2017年9月30日，这份租赁合同中约定乙方不得转租此房屋，田某某无权转租。2018年12月24日，本案被告3取得涉案房屋的所有权。被告3与被告1田某某没有签订租赁合同。2020年8月18日，出租方（甲方）闫如才与承租方 (乙方) 陈某丽签订《房屋租赁合同》，被告1田某某认可其是实际的出租方，合同的出租方闫如才属打印材料有误。租赁位于淄博市临淄区齐国商城9号楼的房屋（房屋面积300平方米），期限为2020年7月15日至2020年12月31日。这份租赁合同中约定乙方不得转租此房屋，陈某丽无权转租。2020年3月9日，原告淄博某劳务服务公司的法定代表人周某臣与陈某丽签订《商铺租赁合同》，租赁位于淄博市临淄区齐国商城9号楼的房屋（商铺面积约100平方米），租赁期限为2020年3月20日至2021年3月19日。2020年4月27日，被告1与被告3达成（2020）鲁0305民初1251号山东省淄博市临淄区人民法院民事调解书，在调解书中明确约定“被告田某某于2020年8月15日前从所租赁的临淄区齐国商城9号楼搬离，建筑物的防水设施维持现状”。原告打算再租临淄区齐国商城9号楼的房屋，原、被告就涉案房屋的租赁产生争议，形成本案诉讼。
山东省淄博市临淄区人民法院于2021年4月1日作出（2021）鲁0305民初394号民事判决：驳回原告淄博某劳务服务公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告淄博某劳务服务公司负担。宣判后，淄博某劳务服务公司提出上诉。山东省淄博市中级人民法院于2021年6月28日作出（2021）鲁03民终2261号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
法定优先承租权的行使条件包括以下要件：1、满足同等条件。优先权必须在同等条件下才能被行使，承租人行使该权利时续租的租赁条件应当与第三人的同等，这也是不影响出租人应有权益的保障。2、在合理期限内主张。3、存在合法有效的租赁关系。租赁关系是优先承租权产生的前提，一方面，没有租赁关系或租赁合同并没有实际履行，则承租人无法就使用租赁房屋产生收益，通过优先承租权保护其利益也就无从谈起；另外，优先承租权是基于租赁权产生的权利，广义上属于租赁权的一部分，没有合法有效的租赁关系，则承租人不享有租赁权，也不能享有优先承租权。对于转租而言，基于合同的相对性，次承租人仅与承租人存在租赁关系，因此只能向承租人而非出租人主张优先承租权。因本案的原告是次承租人，不能直接向出租人主张优先承租权，原告不符合该法优先承租权的主体要件。4、出租人继续出租房屋。法定优先承租权的实质是法定的优先缔约权，即当出租人继续出租房屋时，承租人享有以同等条件优先缔结租赁协议以实现续租的权利，若出租人主观或客观上不继续出租房屋，优先缔约权则无从谈起。本案中被告1与被告3在（2020）鲁0305民初1251号山东省淄博市临淄区人民法院民事调解书中明确约定“被告田某某于2020年8月15日前从所租赁的临淄区齐国商城9号楼搬离，建筑物的防水设施维持现状”。因此，原告打算再租房子的目的目前已不能实现。故原告的诉讼请求，本院不予支持。
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
刘凤 临淄区人民法院辛店法庭审判员 二级法官
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