前沿赛道发展加速2026年6月产业园区暨基础设施投资发展报告
观点指数 政策前瞻布局未来产业，多维夯实产业用地要素保障国常会部署新型工业化与未来产业培育工作，6G创新发展部省协同试点政策正式印发，浙江、深圳等地出台工业用地优化举措，从存量盘活、模式创新等维度强化要素保障。5月制造业PMI处于荣枯临界线，企业分化显著、高端制造增长动能突出，工业用地市场量增价稳，政策协同持续推动工业经济高质量发展。
园区租金持续探底承压，产业投资已成为核心主业本期，国内产业园区市场持续调整，全国园区平均租金跌破百元关口、下行周期拉长，市场入住率小幅回暖但去化压力仍存，传统租金经营模式遭遇瓶颈。行业加速转型，产业投资升级为园区运营核心业务，头部国资平台加码资本布局，广东落地标准化认股权园区模式。同时专业载体、算力配套持续完善，构建空间、服务、投资协同发展生态。
前沿新赛道项目集中落地，国企融资成本持续创新低算力基建、低空经济、科创载体等新质生产力赛道项目集中落地，超聚变产业园、萧山低空经济总部接连落地，深港科学园依托深港协同优势，完善产学研科创承载体系。同时地方国企融资持续利好，产业园REITs、产业债券发行利率屡创新低，存量资产盘活提速，低成本国资资金赋能产业载体建设，推动产业与资本双向循环发展。
园区REITs二级市场回调，新增申报资产波动明显产业园区REITs延续调整走势，短中期跌幅均居全品类首位，底层园区出租率下滑、基本面走弱是核心驱动因素。一级申报端分化显著，传统产业园项目承压，算力类新基建资产补充市场供给。同期资产收并购动作频发，市场主体主动优化布局，行业调整下运营能力的重要性凸显。
政策前瞻布局未来产业，多维夯实产业用地要素保障
报告期内，据观点指数不完全统计，共录得4起政策动态。国家层面明确未来产业发展方向，6G等前沿领域专项政策加速落地，同时各地密集优化工业用地供给机制，从存量盘活、成本降低、流程简化多维度强化要素保障。
6月5日，国务院常务会议专题部署新型工业化与未来产业培育工作，明确中长期产业发展实施路径。会议提出前瞻布局未来产业，持续加大基础研究投入，集中攻坚原创性、颠覆性核心技术，推动产学研用深度协同，促进产业链上下游联动创新。
此次顶层部署，推动国内未来产业发展由零散赛道扶持转向系统性战略布局，依托基础研究筑牢技术根基，通过产学研联动打通成果转化渠道，以产业链协同搭建完整产业生态，为新型工业化持续赋能，驱动制造业向高端化、智能化、绿色化转型。
同期，《6G创新发展部省协同试点专项行动通知》正式印发，文件提出推进通信技术与人工智能、卫星互联网、无线感知融合研发，完善融合技术方案与系统架构，支撑6G国际标准制定与产业技术迭代。
6G作为下一代数字经济核心基础设施，与AI、卫星互联网融合后，能够拓展工业互联网、车联网、智慧园区等多元应用场景，部省协同试点机制可加快技术实测验证，缩短前言技术从研发到商业化落地的周期。
与此同时，地方层面配套用地政策持续落地，各地依托国家产业导向出台差异化举措，通过存量盘活、用地性质调整、创新供地模式，保障先进制造、未来产业项目落地空间，形成总量扩容、存量提效、成本优化的工业用地供给格局。
浙江省自然资源厅出台工业用地专项指导意见，支持园区改造低碳、零碳载体适配绿色产业发展；允许商服用地调整为工业用地，拓宽增量来源；企业提高自有用地容积率不再加收土地价款，降低企业改扩建成本，盘活存量产业空间。
深圳市修订产业用地供应管理办法，整合原有两类产业用房为可租可售通用载体，打破单一租售限制，企业可按发展阶段自主选择，兼顾初创企业降门槛与成熟企业资产布局需求，提升土地的适配效率。
全国多地同步加大优质工业用地集中供应力度，供地重点向先进制造业、未来产业项目倾斜，普遍呈现容积率提升、地价优惠、审批流程简化的核心特征。
国家统计局公开数据显示，2026年5月制造业采购经理指数（PMI）为50%，较上月下降0.3个百分点，位于荣枯临界点。企业规模维度分化显著，大型企业PMI为51.1%，环比上升0.9个百分点，持续处于扩张区间；中、小型企业PMI分别为48.6%和48.5%，环比分别下降1.9和1.6个百分点，均落入收缩区间。
大型企业产业升级带动作用突出，扩张意愿稳定，中小企业经营承压明显，未来产业落地多依靠龙头牵引，也凸显分层产业扶持政策的实施价值。
2026年5月全国工业生产者出厂价格（PPI）同比上涨3.9%，环比上涨0.5%，表现超出市场预期。价格上行主要依托人工智能产业化落地、算力需求持续扩容，带动有色金属、电气机械、计算机通信等行业价格回暖。
PPI回升反映新兴产业需求持续释放，行业盈利预期改善，带动企业加大产能投资与布局，持续催生工业用地新增需求，形成政策引导、需求扩容、投资增长、用地增量的正向循环。
2026年一季度，全国工业用地成交建面1.2亿平方米，同比增长15.4%，供给规模明显扩张；平均楼面价276元/平方米，平均溢价率仅1.63%，土地市场维持量增价稳的格局。各地用地保障政策落地成效，有效稳定企业用地成本，为高端制造产业项目落地提供良好的要素环境。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
5月规模以上工业增加值同比增长4.5%，增速比上月加快0.4个百分点，装备制造支撑作用有效发挥，成为工业生产加快的重要驱动力量。5月份规模以上装备制造业增加值同比增长9.5%，对全部规模以上工业增加值增长的贡献率接近八成。
其中，规模以上高技术制造业增加值同比增长15.1%，比上月加快2.3个百分点。新兴服务业蓬勃发展，5月份信息传输、软件和信息技术服务业生产指数同比增长11.3%，数智融合和绿色转型持续深化，新兴产业加速成长，有力支撑经济高质量发展。
整体来看，国家层面完成未来产业系统性顶层布局，6G等前沿政策夯实技术底座，各地工业用地政策优化为项目落地提供空间载体，先进制造、未来产业项目将加速落地，推动国内工业经济实现结构优化与质量升级。
园区租金持续探底承压，产业投资已成为核心主业
本期国内产业园区市场延续深度调整态势，全国产业园区平均租金降至99元/㎡/月，环比下降2.94%，首次跌破百元关口并创下阶段性新低；自2022年以来，园区租金累计调整幅度已达28%，下行周期持续拉长。
租赁端与出租率呈现分化特征，当期园区整体入住率68.2%，环比小幅提升0.1个百分点，终结连续十四个季度下滑的态势，市场需求显现边际修复信号。但行业整体去化压力并未实质性缓解，在后续新增项目集中入市的预期下，园区空置率存在再度走高的可能。
而单纯依靠租金差价的传统运营模式可持续性减弱，推动行业加快向产业投资、全链条生态运营转型。
数据来源：企业公告，观点指数整理
在租金业务盈利空间收窄的背景下，产业投资逐步从园区配套业务转变为核心盈利板块，国资头部园区平台率先完成战略调整，依托专业资本布局搭建新收益增长曲线。
上海临港集团作为区域国资园区转型标杆，于4月29日注册设立上海临港创新投资发展有限公司，注册资本50亿元。该平台是上海开发区体制改革、推动园区由地产开发向产业投资转型的核心载体，主要聚焦硬科技企业培育与产业集群打造。
据披露，平台前期已储备数十家高成长科创项目，规划五年内资产管理规模突破150亿元。截至2025年末，临港集团累计实缴出资47只产业基金，合计114.25亿元，撬动千亿级社会资本投向集成电路、生物医药等赛道，基金体系覆盖早期孵化与成长期专项投资，搭建完整的产业投资链条。
张江高科则进一步打磨“产业投资+园区运营”的协同模式，公司相关负责人在6月4日的业绩说明会上表示，公司正积极构建特色产业投资逻辑与生态赋能模式，强化前沿科技与早期项目的布局能力，提升直投业务精准度，系统性培育未来产业生态。
同期，张江高科联合合作方设立规模2亿元的合伙企业，专项投资布局集成电路领域。产业投资除带来财务收益外，也是园区链接入驻企业、完善产业配套的重要手段，投资收益在整体利润中占比稳步提升，与物业租赁、园区开发业务协同互补。
行业标准化投资工具同步落地，6月3日广东股权交易中心在全省推出“认股权+园区”业务模式。区域股权交易中心统一制定业务规则与操作流程，解决以往园区与企业私下签订认股权协议存在的权属模糊、估值争议、退出渠道不清晰等行业痛点。
该模式将应收租金、物业服务等要素折算为对企业的股权投资选择权，进行登记确权、区块链存证和全生命周期管理。未来，当企业价值提升、引入外部股权融资时，园区可按事先约定条件行权，获得企业股权或通过转让、回购等方式退出。
标准化机制降低园区开展股权投资的门槛与风险，运营方可依托认股权分享企业的成长收益，弱化对租金收入的依赖，为行业轻资产转型提供可复制的方案。
与此同时，专业化产业载体与配套公共服务，构成产业投资生态的重要支撑，形成“空间集聚企业、配套留住企业、资本赋能企业”的良性循环。
产业赛道项目表现方面，本月厦门临空·未来产业科技园由三大市属国企合资打造，针对未来产业需求重构空间产品，从传统单一生产车间升级为研发实验室、中试车间、GMP生产、仓储办公的一体化复合载体，以模块化、可快速改造、高适配性为核心设计理念。截至目前，项目已累计接洽企业超500家，完成签约面积3万余平方米，另有6.5万平方米意向客户在谈，专业化空间对科创企业的吸引力持续释放。
深圳具身智能港打造国内首个聚焦具身智能的专业产业载体，落地“产业空间、公共技术平台、专项产业基金”一体化模式。园区近期落地近20个重点产业项目，同步开工具身智能测试验证中心等四大公共技术平台，配套设立30亿元具身智能产业基金。目前园区签约及意向企业合计42家，覆盖机器人本体、核心零部件、大模型应用全产业链，产业基金可就近对接园区优质科创项目，实现空间运营与股权投资的联动发展。
运营模式创新方面，园区配套服务同步走向精细化，夯实产业投资生态基础。苏州工业园区联合天翼云上线公共算力服务平台，整合二十余家云厂商资源，建成包含55万核通用算力、4800P智能算力、500P超算的规模化算力集群。
平台提供统一调度运维服务，面向入驻科创企业推出按需租用、阶梯定价、算力券补贴等政策，有效降低AI企业模型训练成本超30%。这类配套服务既提升了园区对科技主体的吸纳能力，也为园区投资板块筛选优质项目、深度服务企业提供渠道，进一步巩固园区差异化竞争优势。
前沿新赛道项目集中落地，国企融资成本持续创新低
报告期内，据观点指数不完全统计，市场共监测到4起重点产业投资动态。当前国内新质生产力培育进入加速落地期，算力基建、低空经济、科创载体等前沿赛道项目密集开工、签约落地，产业项目布局节奏持续加快。
期内，算力基建领域迎来技术模式突破，6月6日全球首个预制算力中心底座于山东青岛投用，项目由青岛特锐德电气提供技术支撑，采用模块化预制施工模式。相较传统算力中心，项目施工周期缩减近70%，用地面积压降超30%。
同时底座可对接绿电直供体系，实现全额绿电消纳，综合用电成本下降约30%。预制化模式有效破解了传统算力中心建设周期长、能耗成本高的痛点，可适配AI产业扩张带来的算力快速部署需求。
算力产业与科创载体配套同步扩容，6月3日超聚变智慧制造园区及研发中心项目启动建设，该项目是企业从算力基建供应商向全栈数智化服务商转型的关键布局，目前已有80余家上下游配套企业达成入驻意向，助力完善区域算力产业生态。
深港科学园项目计划2027年竣工，项目立足河套深港科技创新合作区核心区位，依托深港科创联动机制搭建复合型科创产业载体，联动南方科技大学微电子学院落地产学研一体化空间，将为深圳科技创新与未来产业发展提供核心载体。
项目聚焦微电子、前沿新材料、人工智能等硬核科创领域，打通高校基础研发、实验室中试、产业落地全链条，承接香港国际化科研资源、高端人才与深圳制造业、产业转化优势，赋能区域新质生产力培育与跨境科创协同发展。
未来产业落地持续推进，国内混动倾转旋翼eVTOL企业追梦空天科技总部落地萧山经济技术开发区，项目将布局生产制造、试飞交付、立体枢纽起降三大核心场景，完善区域低空经济产业布局。
与此同时，国资国企融资端利好释放，多元债券融资产品发行利率下行，企业综合融资成本走低，为产业载体新建、存量资产盘活提供支撑。
资产证券化落地区域标杆项目，济高控股发行山东首单产业园类REITs，产品期限18年，票面利率2.30%，超额认购倍数1.46倍，创下山东国企银行间REITs发行利率新低。
该产品底层资产为济南长清晶格广场工业物业，依托REITs工具盘活园区存量经营性资产，打通“投资-建设-运营-退出”的资产闭环。
债券融资方面，多地地方国企债券发行利率刷新区域及行业纪录。合肥高新城市发展集团2026年度第二期中期票据成功发行，发行规模5亿元，期限3年，票面利率1.63%，全场认购倍数达7.7倍，创下全国同评级、同期限同类债券利率新低。
长春新区发展集团同期发行15亿元公司债券，期限3年，票面利率锁定2.18%，创下长春新区成立以来辖区国企同品种、同期限公司债券发行利率历史蕞低值。中新集团“26中新01”公司债也完成定价，发行规模不超过10亿元，蕞终票面利率确定为1.69%，处于行业低位水平。
整体而言，地方国资依托低成本融资优势，借助产业园REITs盘活存量资产、回笼现金流，同时加码算力基建、科创载体、未来产业项目投资，在新质生产力培育中发挥引领作用，助推产业实体与资本市场深度协同、良性循环。
园区REITs二级市场回调，新增申报资产波动明显
二级市场层面，全品类REITs普遍呈现下行走势，产业园区类单周跌幅达3.64%，仓储物流类下跌3.06%，两类资产领跌全市场；保障房、消费类分别下跌2.23%、2.06%，环保、高速公路类跌幅收窄至1.5%以内，能源类仅微跌0.07%，防御属性凸显。
拉长周期来看，近一月产业园区 REITs 累计跌幅达 8.79%，仓储物流类以 5.93%的跌幅紧随其后，调整压力显著高于其他基础资产类型。
板块持续回调的核心原因在于底层资产运营基本面走弱，二线城市产业办公项目供需矛盾尤为突出。受区域存量规模高企、后续新增供应持续释放的双重影响，多地园区出租率持续下滑，租金收入端承压。
其中华泰南京建邺REIT旗下部分产业办公项目出租率已降至64%，物业去化压力较为显著；中金湖北科投光谷REIT受头部互联网租户退租影响，整体出租率回落至72.3%，对应租金收入同比出现明显下滑。底层运营数据的持续走弱，直接压制二级市场估值水平，是产业园区REITs板块调整的核心动因。
一级申报端同样呈现明显的分化特征，新增项目运营质地参差不齐，传统产业园的运营压力逐步向申报端传导。
龙岗城投产业园REIT近期正式获交易所受理，该项目由龙岗区属国企龙岗城投发起，主体资产规模超350亿元。值得注意的是，该项目原计划2025年完成上市挂牌，直至2026年5月才正式提交申报，推进进度不及预期。
运营数据显示，2023-2025年标的不动产出租率分别为96.46%、92.39%、79.58%，2026年3月小幅回升至83.29%，仍较前期高点存在明显差距。同时项目前十大租户租赁面积占已出租面积的比例达53.44%，客户集中度较高，存在一定的大客户依赖风险。
与此同时，新基建类资产为REITs市场注入差异化供给，奥飞数据近期正式申报公募 REITs，入池资产为广州南沙数字智慧产业园两栋高规格算力机房，总建筑面积约3.9万平方米，归属高景气算力基础设施赛道。
此类资产的入市既丰富了产业园区REITs的品类构成，也侧面反映了传统产业办公资产证券化吸引力下降，运营方转向算力高景气赛道以盘活存量资产的趋势。
产业端资产收并购动作同步活跃，报告期内多笔园区及关联资产交易落地。6月16日张江高科拟以12.8亿元向控股股东转让张江科学之门16.51%的股权，优化自身资产结构；
6月15日东阳光拟发行股份收购东数一号等公司股权，交易作价80.5亿元，完成后将间接持有秦淮数据100%的股权，加码数据产业布局；6月12日华侨城（亚洲）挂牌出售惠州产业园100%股权，对价3.07亿元，加快非核心资产的出清节奏。
整体来看，当前产业园区REITs正经历估值与基本面的双重调整，二级市场震荡与申报端资产质地分化，同时资产收并购频发反映市场主体主动优化资产布局，也对运营方的资产管理与产业招商能力提出了更高的要求。
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