[导读]99.5%土拍都是以底价成交，房企已经寻不回当初竞拍的豪情壮志。

　　这一年，受政策和市场影响，房价是维持稳定的一年；这一年，99.5%土拍都是以底价成交，房企已经寻不回当初竞拍的豪情壮志；这一年，淄博楼市不再分化，楼盘去化量较为平均，但去化速度不如人意......

　　在楼市进入市场主导的环境下，淄博到底哪些楼盘涨价了，哪些楼盘降价了？淄博房价到底是涨是跌？我们一起来看看吧。

　　统计口径统一为淄博在售30家楼盘12月份在售均价对比2020年12月份在售均价对比价格均为同一楼盘的同一类型产品

　　近日，房产超市网数据中心发布了2021年12月份“房超30指数”（淄博主城区新建楼盘价格指数）为9774.2点，而2020年12月份指数为9958.7，经过一年间的起起伏伏，全年新房均价下跌约1.85%，同比去年12月， 每平降了约184.5元，购买120㎡的新房，今年年底可以节省22140元。

　　据数据显示，2021年，淄博主城区三个片区上涨，三个片区下跌。其中，淄博新区、淄博南部城区（包含经开区）、东部城区三个片区上涨，淄博高新区、中心城区、大学城园区三个片区下跌，上涨、下跌幅度图示如下：

　　先说一下新区，全年整体均价上涨，但幅度极小，几乎没有变动，这说明论保值，还是新区稳定。但新区自齐润花园万科·翡翠书院两个王 牌项目双双退市之后，隐约成为龙头的“两个黄金城”，却也早早被人抢光。

　　那么买哪里好？目前人气高的，宏程健康活力城，金鼎·盛湖壹号，星河城，世茂璀璨珑府，再加上张店八中旁的几个项目，这应该是新区人气排名前列的楼盘（只看改善，没算上齐盛湖北的大佬项目们），但都还没有当年齐润、万科的势头，这当然与市场下行、地块位置有关，但不论什么原因，新区目前没有你闭着眼可以购买的项目，几大人气楼盘，各有各的优势，也各有各的缺点，还是需要大家多转转，费费心，挨个比较才行。

　　南部城区，图示中可以看到2021年全年整体价格也是上涨的，这也是必然的。天泰·书院康城碧桂园·凤凰星著、银丰·玺悦三个项目今年的入市，便已拉高了整个片区的均价。

　　南部片区置业来说，目前我们可以粗略的分为三部分，火车站南广场附近、吾悦广场附近以及淄博国际会展中心附近（北京路沿线）。

　　其中，价格适合刚需的为火车站南广场附近，沿着柳泉路向南走，例如柳泉悦府、张南路的中房四季城、金科·集美天辰等等，价格 蕞 低能到5字头，总价60万左右可入住。

　　刚改的话则是选择另外两大区域，吾悦广场、经开区实验中学附近的三大项目大家也都比较熟，价格也差别不大，见仁见智。当然，不着急的话，天泰北侧及再往西不远未来也将有其他项目，可以再等他们内卷一下。至于北京路沿线，也即是淄博国际会展中心、淄博十七中（新址）附近，目前只有南侧的陶溪谷项目，新出售的地块还未开发，得等明年看看产品。

　　上涨的三大片区中还有东部城区，东部城区房价上涨的主要原因则是因为金鼎华郡、紫云集项目的基本售 罄，可选择的项目也仅有五个，分别是民泰·兴盛家园（本身货量也不多了）、保利城、天鸿万象、东方星城·塾香园以及华侨城·欢乐山川（实际管辖为高新区）。

　　值得一提的是：民泰·兴盛家园刚开售时，自身客户+中介几十套几十套的成交，主要是价格优势（但小区不大）；天鸿万象一期也售 罄，临淄及东部片区的客户认可度也很不错；东方星城的话则可以等一下翰墨园。至于有钱想住豪宅的粉丝，东部片区的话则只有华侨城·欢乐山川一个选项，项目大（目前已经是2000余亩地块），规划好（鲁中迪士尼），前景不错。

　　淄博高新区全年整体价格有所下跌，但幅度极小，属于 正常浮动。淄博高新区近些年发展比较快，像科创中心、中德教育基地、各类在建的产业园等等，潜 力不小。

　　但购房的话，高新区应该是蕞难选择的区域，前前后后20余个项目在售，加起来单单户型就有百余种，让人难以抉择。

　　中心城区的价格下降也是意料之中的，由于新东升·福园住宅（不包含云墅）及名悦豪庭项目的基本售 罄，目前可供大家选择的项目仅有远方凤栖园、民泰兴旺家园（清盘状态）以及华光里三个，但这三个项目，人气值似乎都不太够，前两者由于是市区的真·洋房，价格已经劝退了刚需购房者，而华光里的价格也不甚令人满意。

　　可以说，不是大家不喜欢在中心城区置业，也不是开发商不想在中心城区开发，实在是无地可用。

　　大学城园区的价格仅供大家参考，由于大学城园区的项目各类产品较多，房间价格价差也比较大，单单计算一个均价并不能反映出片区实际价格。

　　在2021年，大学城园区迎来过一个利好消息，即“大学城划归新区”，但行政管理体制和财税体制方面不做调整。即便这样，消息公布的几天里，我网编辑发现，明发·桃花源著融创·滨江壹号新城·悦隽江山鲁商中心等项目营销中心客户量明显增多，粉丝群询问宽水上院项目的也大有人在。

　　依靠着大学城的建设，片区发展上限比较高，单论目前来看，若只考虑住的舒心，那么大学城园区可以考虑，同样的钱，新区买小高，这里甚至可以买别墅。对于更重视生活的人来说，值得选择。

　　高新区围绕着科创中心、经开区围绕着淄博国际会展中心，这两个区域未来或是置业新的关注点。但高新区明显进度要快一些，目前科创中心已经建设完毕，万科、中德已经加码，珑悦也通过年底地块的竞拍加入其中，2022年的高新区，仍旧是精彩万分。

　　需要注意的是，随着中南·紫云集、中房四季城、金城春和园等等刚需盘的快速去化，目前市面并未新出现接捧5000—7000左右价格的项目（高新区的裕昌祥生文贤樾、中梁·星海云著可以算两个）。手头资金短缺又急需买房的客户，需要尽快选择了。

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