蕞高院司法观点：租赁房屋存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形也可认定为无效
原标题：蕞高院司法观点：租赁房屋存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形也可认定为无效
蕞高人民法院（2015）民一终字第397号
本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：案涉《租赁协议》及《租赁合同》是否有效，《租赁协议》应否解除，《租赁合同》于何时解除。
虽然因淄博振华公司的一审诉讼请求中并不包括确认案涉《租赁协议》及《租赁合同》无效的请求，其上诉请求头部项中有关确认《租赁协议》和《租赁合同》无效的请求因此超出了一审诉讼请求的范围，淄博振华公司亦在本院二审庭审中表示放弃该部分上诉请求，但对于合同效力问题，系人民法院应当依法进行审查认定的内容，故仍应对案涉《租赁协议》及《租赁合同》的效力加以认定。
本案中，案涉《租赁协议》以及三份《租赁合同》，是当事人真实意思表示。东升公司建造案涉房屋时，依法取得了建设工程规划许可证。但根据案涉房屋建设工程规划许可及竣工验收平面图，案涉房屋西北侧入口至西侧庭院区域为露天的入口、连廊及庭院，而《租赁协议》附件《去沿街房一层面积平面图》中显示西侧庭院则为封闭式室内大厅，两者之间存在明显差异。对此，淄博市城市管理行政执法局作出的淄执字（2013）第10139号《城市管理行政执法责令整改通知书》认定，案涉房屋存在将东、西侧中厅由挑空改为封闭等处违规改造，其中部分违规改造与《去沿街房一层面积平面图》所显示的“西庭院为封闭式室内大厅”的状态相符。而从当事人租赁房屋的事实看，当事人签订《租赁协议》租赁案涉房屋的目的是开设商场进行商业经营，为此，当事人在《租赁协议》中约定应当按照协议所附《去沿街房一层面积平面图》为准提供租赁房屋，故当事人对于出租方应提供的房屋状态达成了合意，提供与《去沿街房一层面积平面图》相符的房屋，是东升公司应负的合同义务。而根据上述房屋平面图以及《城市管理行政执法责令整改通知书》，结合上述事实，可以认定东升公司将案涉房屋交付给淄博振华公司时，已非通过竣工及规划验收时的状态，而是经过改建而成《去沿街房一层面积平面图》所示状态的事实，具有高度可能性。东升公司虽然对其在交付房屋时进行了上述改建不予认可，但其提供的证据仅能证明烟台振华公司及淄博振华公司在租赁使用期间也进行了多处装修和改造，并不能证明前述违规改建均系后者所为。而且，既然东升公司负有提供《去沿街房一层面积平面图》所示状态的房屋的合同义务，则与该图所示相符的改建行为的法律后果亦应由东升公司承担。综上，应认定东升公司在将案涉房屋租赁给烟台振华公司时，存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形。根据《蕞高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《租赁合同》应认定为无效。进而，淄博振华公司请求解除《租赁协议》的诉讼请求，于法无据，应予驳回。
至于东升公司与淄博振华公司签订的三份《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，从本案查明的事实看，并未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应认定为有效。对于《租赁合同》应于何时解除的问题，本院认为，淄博振华公司向东升公司发出的《解除合同通知书》中提出解除合同的理由均是以《租赁协议》项下的房屋存在空调制冷、供暖不足、天花板漏水等种种问题，故其主张单方解除合同，并未涉及《租赁合同》项下的门面房存在何种问题。由于《租赁协议》无效，故对于《租赁合同》是否应当解除以及应于何时解除，无需考察淄博振华公司《解除合同通知书》载明的理由是否符合单方解除合同的法定情形。虽然《租赁协议》与《租赁合同》在法律意义上各自独立，但淄博振华公司签订《租赁合同》租赁门面房，事实上与经营《租赁协议》项下的商场关系密切，在《租赁协议》无效的情形下，继续租赁使用《租赁合同》项下的门面房已与合同目的不相符合，加之东升公司在本案中对于解除《租赁合同》亦不持异议，因此，一审判决《租赁合同》于淄博振华公司提起本案诉讼时即2013年10月11日起解除，符合实际，可予维持；淄博振华公司主张《租赁合同》于2013年9月25日解除的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。
版权声明：本文由网络蜘蛛自动收集于网络，如需转载请查明并注明出处，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13524678515
