淄博周村：农村宅基地不能买卖“永久租赁”行吗
众所周知，农村宅基地是不能买卖的。于是有的人动起了歪脑筋，改买卖为“永久租赁”，这样的“妙招”可以吗？
刘某与父亲刘某某、母亲韦某某、祖父（已去世）、祖母等5人属于某村同一家庭户，户主为刘某某。1991年10月，该户共分配得宅基地面积约402.11平方米，1992年12月刘某某办理获得集体土地建设用地使用证。2009年6月，为偿还家庭债务，刘某某、韦某某与某村的吴某某签订了一份《宅基地租赁协议书》，约定刘某某、韦某某自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某某。签订协议后，吴某某支付了“租金”10万元，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙，随后一直使用至今。
刘某认为，宅基地为家庭所有成员共有，父母在与吴某某签订协议时未征得其与祖母的同意，且吴某某非本集体经济组织成员，私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了自己的合法权益。于是刘某将三人起诉至法院，要求确认合同无效，被告吴某某拆除在宅基地上建造的建筑物并退还宅基地。
法院经审理认为，被告刘某某、韦某某与吴某某签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某某所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据土地管理法规定第二条第三款、第九条、第六十二条头部款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某某并非刘某某、韦某某所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。
针对原告要求被告吴某某拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故对刘某的该项诉请不予支持。
签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效。
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国土地管理法的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反土地管理法、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
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