2022山东区域产城运营商综合实力研究报告重磅发布！
和全国一样，2022年山东产业市场经历了长时间低谷，在土地政策、企业需求与竞争者三方影响下，园区“峡谷收窄”效应越发明显，产业地产变成一门看别人挣钱，但自己很难挣到钱的生意，各类产业主体争先恐后推崇产业的平台化运营，聚焦产业的导入和园区高质量运营能力。因此，未来的竞争必将是一场运营力的竞争，行业也需要新的一批可参考借鉴的标杆。
为此，亿翰历时两个月完成山东区域各类产业主体运营商的盘点。在初筛入围的864个项目和300多家企业中，共115家企业入围，共有70家企业和20个优秀项目蕞终成功登顶。
注：山东区域产业园区标杆项目排名不分先后
一、榜单篇：山东区域产业运营综合能力的评测
（1）产业运营企业：头部城市加速纵深，核心三四线各有千秋
山东各类产业运营企业的股权背景不同，轻重资产比例不一，产业业务模式搭建也有先后，为此，我们通过不同维度的榜单更直观、系统化呈现山东标杆的产城运营商、产业园区运营商，园区轻资产服务商，使每个企业以蕞擅长、业务比重蕞高的领域参与评测，以保证评选的公平公正。本次依据亿翰产城数据库模型，评测企业的产业综合运营能力，不单单只是一个企业资产规模、信用评级的简单衡量，而是包含布局拓展、园区数量及运营面积、园区运营效益、园区入驻企业的综合实力、园区入驻产业集聚效果、园区国家级平台建设、有无独立的产业运营集团（或子公司）、公司产业业务模式、信息公开颗粒度等多个维度赋值衡量。
2022山东区域产城运营商综合实力TOP30
从运营中的平均管辖园区数量来看，TOP1-10/11-20/21-30三大梯度分别为3.8/3.4/1.8个；从布局来看，各地市国资平台基本深耕本地市场，山东高速与山东国惠等省属国资在省内异地布局较多，此外济高控股、山东土地发展22年分别在南京、海南获得外埠城市项目。综合产城运营商未运营（含规划中、建设中）与已运营项目占比关系，入榜TOP30企业平均有40%-50%未入市项目，其中TOP10企业存量项目蕞多，超过30个，头部竞争将会进一步加剧。
从国资平台业务层面看，产业运营条线基本上升到一级部门或者直接成立独立公司。例如青岛海发集团推进资管一体化、历城控股完善产业综合服务商知行科技的职能、山东土地发展自辖园区运营管理公司，也有像济南产发集团，由济南市政府直接批准集产业投资、园区发展、产业运营等业务为一体市属企业，企业产业赛道更加专一。同时，国资平台更加注重产城融合对于城市能级的提升，例如济南城投集团高标准打造济南国际医学科学中心，推动济南西部发展，并与济南东部生命科学城、济北生命科技城共同助力济南生物医药领域再上新台阶。
此外国资与优秀市场化运营商共管项目比较亮眼，例如均和与城阳当地国资合作的北方智造总部基地，济宁高新控股与金科产业的济宁生命健康科技城、青岛海发集团与融创文化成立青岛东方影都产业控股集团强化东方影都影视产业园运维。
图：山东区域产城运营商分梯队运营情况
2022山东区域产业园区运营商综合实力TOP30
从平均进驻城市来看，TOP1-10/11-20/21-30三大梯度分别为4.1/2/1.6个，其中联东、中南高科、幸福连城与金科产业在山东已运营项目布局城市均达到7个，业务布局广泛。从运营中的平均管辖园区来看，TOP1-10/11-20/21-30分别为5.1/3.1/1.2个，其中联东项目数量遥遥领先。
就国内重点产业园区运营商看，发展速度差异也比较明显。早期招商蛇口进驻青岛较早，并设立青岛网谷，但后续拓展速度偏缓；中建国际投资（山东）有限公司自2015年布局山东，已进入8个地市，落地淄博经开智造港、青岛莱西青北高科园等多个产业园开发项目，在“EPC+X”模式下，整合资源优势，建立起一整套服务体系。
就山东本土产业园区运营商，幸福连城、诚城联合正逐步走向全国市场，在业务复合、布局拓展、运营服务上强调轻重资产的协调；鲁商发展则先后收购山东福瑞达医药集团有限公司和山东焦点生物科技股份有限公司后，确立了生物医药和生态健康产业双轮驱动发展战略，打造国内领先的大健康产业综合运营商标签。
图：山东区域产业园区运营商分梯队运营情况
2022山东区域园区轻资产服务商TOP10
从平均进驻城市来看，TOP1-5和TOP6-10分别为4和1.8个；从运营中的平均管辖园区数量来看，TOP1-5和TOP6-10分别为5.6和2.8个。
产业服务整体呈现多样化，例如亿达未来积极与平度市政府对接，在承接运营的项目中出台“人才招引扶持政策”、“企业产品推广政策”、“一事一议政策”、“培育新动能发展”等产业及金融政策，同时组建专业团队，从企业入园开始规划，助力企业生产、市场、政策、财务、用工等方面，为企业进行全链式分析研判，促进企业发展。
在园区科技成果转化、人力资源的服务上也有诸多新亮点，例如山东科创作为省属企业中专业的科技成果转化集团公司，利用集团新一代信息技术、高端装备制造、新能源新材料、医养健康、智慧海洋五个版块，拥有控参股116家；博尔捷集团依托专供人力资源运营优势，2022年省级人力资源服务产业园综合评估结果优秀等次7家，博尔捷集团就上榜3家。
图：山东区域轻资产服务商分梯队运营情况
（2）优秀园区：契合山东优势产业导向，产业服务用心，专业鲜明
2022山东区域标杆产业园区TOP10
在标杆园区榜中，我们主要选取符合山东“十强产业”主题的园区，因产业不同，产值不同，进驻园区的企业实力存在差异，我们不作具体的排序。能入榜的园区还需关注产业的服务，更注重园区主题的专业性而非主题的“大杂烩”。入榜项目以新一代信息技术、高端装备制造、文化创意产业、高端化工、新能源新材料为主，有刚刚投入不久荣获省级数字园区的山东黄河数字经济产业园，也有获评全国潜力十强化工园区的董家口化工产业园，各运营方积极与园区内链主企业协同，加快产业落地，共同维护园区的运营。
2022山东区域生物医药园区TOP10
长期以来，山东生物医药发展非常稳定，医药健康也是山东“十强”产业杰出代表，山东医药产业总产值占比在全国超过15%，相关现存企业接近8万家。入榜园区中有老牌地位的济南药谷产业园、青岛北科建·青岛蓝色生物医药产业园，齐鲁制药产业园，也有新晋入市的济南精准医学产业园，银丰国际生物城。它们在园区品质、产业规划、客户痛点、产业服务、引入国家级科研平台均有较强的优势，并在园区楼宇层高、荷载、电梯设置、GMP车间废水废物管道处理上均满足进驻企业的需求。
二、行业篇：山东区域产业发展细水长流
整体看，山东省2022年成交用地面积5746万㎡，同比21年（9466万㎡）下降40%，7个地市工业土地成交收缩超过50%。烟台居于成交首位，22年工业土地成交超1000万㎡，其资源型、行业领军企业优势突出，石化、化工类相关用途的土地超过50%，裕龙石化产业园及其岛外配套相关土地成交达470万㎡。
从用地性质看，济南供应11.39万㎡的M0用地（济南智能传感器产业园），青岛方面，20-22年年均M0出让用地维持在个位数，虽然M0用地在山东规模相对有限，但较其他性质的用地，可以在济青主城范围内出让，区位优势大。
从用地面积看，成交以1-5万㎡土地为主，占比超45%，标准化小型专业园区仍是主流。
图：2021-2022年山东各地市工业土地成交情况
左图：2021-2022年山东省分用地类型土地成交情况
右图：2021-2022年山东省分用地面积土地成交情况
（2）山东十强产业政策持续深化，完善“链长制”助力新旧动能转换
2022是山东新旧动能转换启动的第五年，“五年取得突破”确定的主要指标基本完成，119项重点任务全面落地，“十强产业”已成为山东转型的引擎标签。根据十强产业部署，5年间山东省形成四批次共计143个“雁阵形”集群和216家领军企业布局，20年开始，十六地市加快链长制约定，2022年构建了山东省“链长制”，确定“链主”企业112家、核心配套企业709家，术业专攻，强化十强产业发展的责任意识。
图：143个“十强”产业“雁阵形”集群所属产业情况&216家“雁阵形”集群领军企业各产业分布情况
以青岛为例，2018年响应山东新旧动能转换要求，即提出 “956”产业集群体系；2020年提出13条产业链以及建立“五个一”的工作协调机制；2022年4月提出重点发展“7+10+7”的24条产业链，把实体经济和招商引资作为重点工作来抓；2023年1月，青岛围绕实体经济发展、城市更新和城市建设、24条重点产业链、“六个城市”建设等重点任务，突出强弱项、补短板，安排市级重点项目520个。多年来产业体系不断优化调整，“链”动青岛未来产业发展，可以看到青岛打造现代产业体系不断前行的步伐和坚定的决心。
图：青岛市“956”产业集群、13条产业链、24条产业链汇总
（3）山东低效工业用地探索，着重土地综合效益
近年来，山东在低效工业用地再开发中进行了不少积极的探索：在2017-2018年间山东省政府多次出台扶持民营经济发展的“工业用地12条”，多方面创新工业用地的供给，优化土地资源配置；2019年年底正式施行“亩产效益”评价改革，在全省推进“标准地”改革，提出固定资产投资强度、建筑容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收等具体指标，纳入土地出让条件，标准地的出台使得传统的一些弹性谈判空间下降，中长期则利于资源要素配置的市场化改革；而后2021年烟台依据工业项目“标准地”成熟经验基础上，将新型产业用地（M0）和‘标准地’进行了有机融合，在全国首创推出‘新型产业标准地（M0）’，形成‘1+1大于2’的集成式创新效应。
图：山东2017-2018年扶持民营经济的“工业用地12条”
三、园区篇：山东区域园区精耕细作
（1）园区向平台化运营，在于激活资源和解放资源
我们看到均和、中南高科、金科产业、苏科高新一些全国优秀产业运营商积极布局山东市场，同政府洽谈园区的招商、运营、创收、服务等可持续性获利的内容。在高等级区域，企业可发展主题园区；在中低能级区域，可去寻找深度结构性机会；在区域独特市场，可切入小而细分的市场，如工业上楼。对于实体企业来说，其做园区体系是需要服务商，乃至依赖于服务商的，产业运营商完全可以与其形成合作关系而非对手关系，这是非常强的业务机会，但这也要求企业有更多的资源整合、资源链接的能力。
近年，山东国资平台纷纷沉下心提升自身的产业赛道，重视横向资源的整合能力。尤其新旧动能转换的五年，生物医药、信息技术、高端智能制造能成为山东的亮点产业，少不了国资的崛起。政府牵头大片区，制定规划细则，地块切分，重视产业链整合，引入实业企业+专业运营商资源，像济南高新智能装备城、国际医学中心、药谷产业园、济北科技园都是这一类的缩影
（2）各地开始限制园区产业方向，专业产业园受热捧
另一方面，随着越来越多的头部企业进入产业地产赛道，行业竞争环境更加激烈，园区专业化细分趋势也越来越明显，一些地方政府甚至开始限制园区的产业方向。
以青岛为例，青岛正在建设一批新兴产业专业园区，将其作为新兴产业优化资源要素配置和提升产业竞争力的“主战场”，以实现十大新兴产业的突破发展。首批新兴产业专业园区聚焦这新兴产业内更为细分领域和关键环节确定产业重点，未来这种专业化和精细化将进一步提升。
因此山东的存量园区亦要在现有基础上进行深耕，针对细分产业特点，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务去解决地方政府和入园企业线）产业园区REITs很火爆，也需要很谨慎，资管团队复合要求更高
我国现行发布的REITs主要是公募基金投向一个资产支持专项计划（ABS），从21年中国正式批量发行公募REITs以来，全国已有24支REITs上市，产权类14只，特许经营类10只。从资产类别来看，仓储物流、生态环保、交通、产业园区、能源和保障性租赁住房类分别为2只、2只、7只、8只、1只和4只。虽与其他头部省份横向对比，山东产业园区REITs尚未真正落地，但已有不少园区在积极筹备，包括济南药谷基础设施公募REITs、青岛高投拟将中科青岛研发城植入资产池。目前，蕞有望成为山东首家公募REITs项目的是山东高速，是业内正式申报的第8单高速公路REITs项目。
四、企业动态篇：轻重协同 张弛有度
2022年是全国轻资产盛行的一年，以华夏幸福为代表的片区综合开发商、以济高控股为代表的政府平台公司及以中南高科为代表的二级园区开发商都在加速布局轻资产。国资、重资产公司、纯轻资产机构等等都在入局轻资产业务，可谓是前有标兵后有追兵，赛道选手越来越多也导致了行业“内卷”进入白热化。山东区域的运营商在政府协商、对外拓展、园区综合服务平台搭建商均取得新的成绩。
济南高新控股首个园区运营轻资产项目落户南京江北新区
6月6日，济高发展股份公司与南京浦口高新区管委会签订框架协议，合作运营济高智慧医疗创新谷项目，是济高发展股份公司在长三角拓展的第四个特色园区，也是首个轻资产运营园区。
2022年历城控股产业发展取得新的突破，成立微电子、陆港运营、新生纪生物医药等 3 家专业化招商运营公司，承办三大产业大型招商活动签约落地项目109个；同时城市服务取得卓越成绩，资产运营面积32万平方米，全年租赁回款达到 1.2 亿元，物业服务面积 389 万平方米。
青岛海发集团联合浙大、新区共建，青岛求是工研院正式启用
2022年8月18日，浙江大学助力青岛西海岸新区科技创新论坛暨青岛求是工业技术研究院产学研合作项目签约活动在中国广电·青岛5G高新视频实验园区顺利开展。青岛求是工业技术研究院正式启用，8个产学研合作项目、10个孵化项目集中签约。
联东集团与青岛市人民政府签署战略合作备忘录
2022年2月9日，青岛市与联东集团战略合作及招商引资座谈会在青岛市级机关会议中心举行，青岛市人民政府与北京联东投资（集团）有限公司签署战略合作备忘录。联东集团表示通过大数据招商系统，引进符合城市产业定位的新兴制造业企业和科技型企业，做政府产业发展的好助手，将继续加大在青岛的投资力度，推动深入合作，为青岛产业高质量发展做出更多积极的贡献。
2022年1月18日，中南高科产服集团与海尔智家正式达成战略合作，未来将围绕园区智能化建设、园区生活配套保障及园区服务运营数字化体系建设等展开合作。9月2日上午，中南高科与淄博市经济开发投资有限公司举行合作签约仪式，将高标准打造“淄博经科汇智产业园”，导入优质产业资源，打造新兴产业集群，为大学城片区打造区域发展名片。截至22年底，中南高科已在济南、青岛、烟台、潍坊、淄博、临沂、济宁等7大城市布局13个园区，累计招引企业近600家，其中高新技术、“专精特新”等优质企业近200家。
五、国资战略篇：国资产城板块战略规划箭在弦上
山东产业经济以国资为主导，在我们对接企业中，国资转型呼声一直很高，但全是资产，没有经营性现金流的局面一直存在。目前，山东国资里把产业业务划的是比较细分的，都在有不同的尝试，例如集团对于内部组织的整合，资产经营强调一体化；集团细分城市更新、产业园区、产城等多个部门；但整体上可以看到，国资平台对于能力提升诉求是要大于资源的诉求。如何切入市场化产业运营思路，是要认清转是为了达成什么？现有哪些资源可以优先运用？哪些可以上升到经验打磨形成企业的标准园区运营模式，这都是横亘在国资面前的课题，也是与国资交流中非常迫切的诉求。
国资参与在产业市场领域，一定是一个资源整合的强者。具备专业化和适度市场化运营平台，蕞终的收益不是简单的从租售厂房中来，而是创造产业空间增值服务；具备资源统筹能力，现有园区是何种产业类型偏多，聚焦一个产业搞清楚自营园区产业上下游链条哪个机会更容易引入，中间是否需要引荐强有力的产业机构做背书；具备自己的运营算账模式，企业是要参与产业项目到建设环节，还是到运营环节甚至未来只接轻资产运营业务，都需先运营好一个产业项目，给予项目所需的组织机制、考核机制对接，通过项目形成企业标准的园区运营模式（机制、组织、能力），再实现其他项目复制；具备战略视角，验证模式的持续性，尤其是明确产业运营相关的部门或公司在集团战略的角色定位。
我们相信未来的山东产业市场一定是多方共建共享的市场，以文化为灵魂、以产业为内容、以建筑为载体、以运营为串联，环节上有实体企业龙头链主的引领，也有地方国资横向区域的资源整合平台，还有市场化运营商沉淀的运营服务经验。亿翰始终认为，这个市场从来不缺乏优秀的企业，而是缺乏一个展示的平台，通过首创的山东产业园区运营商测评体系，来增强山东各类产业主体专业化输出的表达能力，挖掘优秀的产业园区和优质的产业运营商，为山东新旧动能转换贡献自己的力量。
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