4月25日，德必集团（300947）发布2022年年报。数据显示，2022年公司实现营业收入77,884.98万元，同比下降18.44%；归属于上市公司股东的净利润3,249.39万元，同比下降68.84%。

　　德必集团是一家文科创产业全价值链的服务商，是行业内具有较大影响力的领军企业之一，也是国内首家创业板上市产业园区运营服务商。

　　据公司披露，2022年业绩下降的主要原因系受去年大环境影响，导致新拓展项目的改造进度和招商工作较预期出现较大程度的延迟。一方面，固定成本无法减 少导致成本无法下降；另一方面，招商工作较预期有所延迟则对营收产生了影响。

　　在营收上，2022年下降的主因系东枫德必WE从承租模式改为参股运营。

　　截至2021年末，公司运营管理面积约为100.16万平方米。从2021年上市后，德必的业务拓展速度加快，截至2022年底新拓展多达11个园区，新增运营管理面积18.02万平方米。园区管理面积超118万平方米，较2021年同比增长18%。

　　如此规模的新增面积表明，2022年的短暂业绩下挫并不能掩盖企业厚积薄发和积极拓展所带来的潜力。在经历了不平凡的2022年后，虽然公司的营收和净利受到较大影响，但也保持住了韧性，尤其在社会责任（ESG）上成绩出彩。

　　去年行业经历寒风，但2023将迎高光

　　去年是极不平凡的一年，对产业园区来说更是如此。

　　据JLL研报，2022年，上海产业园区市场全年净吸纳量录得23.7万平方米。受大环境影响，部分租户决策周期延长，使核心产业园区整体净吸纳量较同期有所下降。

　　在文科创产业园服务领域，德必是国内较早“吃螃蟹”的企业，以存量优势和优质服务的历史底蕴成功度过了去年的波动。

　　文科创产业园在功能上可以帮助入驻的文创和科创企业获得集群和规模效应的各项红利，特别是为各类型企业提供合作生态、融资资源、科技服务和政府关系等等实惠，为企业间的交流合作提供场景空间，这些未来导向型的复合产业也将进一步为产业园区带来需求增长的新机遇。

　　截至2022年底，德必在全球服务了超过10000家企业，其中文创、科创企业集聚度超过85%。

　　2023年是全面贯彻二十大精神的开局之年，全行业“起好步”的深远影响亦将折射在文科创产业园这一关键的文创、科创与交流载体上。

　　IMF的1月预测认为，中国经济正在强势复苏，今年中国GDP的增速将达到5.2%，相较2022年大幅提高2个百分点。

　　据牛津经济研究院报告，全球经济将在2022年四季度到2023年二季度步入衰退期。而中国将是全球正增长的机遇之一。

　　世界银行2023年4月期《东亚与太平洋地区经济半年报》指出，2023年中国经济增速将从去年的3%回弹至5.1%。

　　这一切的利好预计都将会率先落实在企业活动领域的复苏上——这对已新增大量产业园服务面积的德必来说是蕞大的利好消息。

　　近年来，我国文创企业整体上的稳步发展势头不减。梳理近3年相关数据发现，我国规模以上文化企业由2019年的5.8万家，增加到2022年的6.9万家，3年累计升规入统1.1万家，年均增加约3600多家。

　　全社会支持科技型中小企业的氛围非常浓郁，为科技型中小微企业营造良好成长环境的决策部署非常坚决。

　　这些都对文科创产业园的发展起到了举足轻重的作用。

　　然而，当前我国的产业园服务商行业还存在着投资过大、盈利模式不清晰的问题。所以单靠吃行业红利并不能解决所有问题，那么德必是如何做到行业翘楚的呢？

　　不靠行业红利，德必做到行业翘楚是看硬实力

　　除了较早进入文创产业园服务领域的“先手红利”，以及文创、科创两翼齐飞的战略，德必自身还有几大优势使其能在近几年脱颖而出。

　　德必的主营业务为文化创意、科技创新产业园区的定位、设计、改造、 招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。

　　主要的模式为承租模式、参股运营和受托运营三种。无论哪种，德必都不需要持有很重的资产。比如在承租模式下，公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年，再向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。

　　截至2022年报期末，德必在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了68个文化创意产业园区，运营管理面积约118万平方米。

　　其中，承租模式园区60个，运营管理面积约95.83万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.14万平方米；受托运营园区2个，运营管理面积约2.22万平方米。

　　这种模式也让企业在2022年末只有约450万元的固定资产和大约9300万元的在建工程。

　　虽然在新租赁准则下，资产核算增加“使用权资产”会计科目，负债核算增加“租赁负债”会计科目，但增加的资产和负债并不是通俗意义上“看得见、摸得着”的资产和负债。

　　这里的“资产”，是对于租赁资产在整个租赁期内的使用权在财务报表上的反映；这里的“负债”，并不是当下需要偿还的负债，是未来应付所有租金总额的现值在财务报表上的反映。

　　更加轻盈的业务模式也让企业避免向外大量借款。2022年报显示，公司期末的短期借款和长期借款分别只有375万元和721万元，相对其盈利能力来说非常合理。

　　其次，德必区别于其他产业园服务商的核心优势还在于创意设计能力和园区运营管理两个方面。

　　前者更加体现出德必赋予老旧建筑物以新的生命，塑造轻松宜人的景观环境和文化创意建筑空间。在我亲身体验德必旗下好几个园区后，完全可以感受到德必拥有一支高水平的创意设计团队，并已经积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验。

　　近年来公司相继获得“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”蕞佳园区奖、2022年度城市更新杰出运营商等重磅奖项也是较好的证明。

　　而后者则更加依托于自主研发的智慧园区管理系统——wehome平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的平台级社群服务系统，在降低园区运营管理成本的同时，搭建起更加开放的社群环境。

　　优良的服务品质为德必吸引和留存住了优良的客户和合作伙伴，包括36氪、飞书深诺、樊登读书会等数以千计的企业选择入驻德必园区。

　　大家好才是好，德必积极履行ESG职能

　　德必集团创新性地采用园区低碳改建思路，对现存废旧建筑、厂房进行识别、评估、筛选，充分利用状况良好的建筑主体及设施进行开发，每个园区可分别避免建筑拆除过程中上千吨和建筑建造过程中上万吨潜在温室气体排放。

　　以云亭德必易园为例，其建造过程中减少的温室气体相当于——1,683个家庭一年的能源使用；16.4平方公里森林一年的固碳量；119辆排气量2.0升汽车行驶2万公里。

　　德必在园区开发与建设过程中促进城市更新，保留建筑原有历史文化遗产与风貌，蕞大限度利用原有建筑主体。引入绿色设计理念，提升园区建筑的能源效率和环境友好属性，在园区中融入垂直森林设计和城市绿岛概念，旗下多数园区绿化率在不计算立体绿化面积的情况下可达30%以上。

　　作为一家文科创产业全价值链的服务商，德必除了在城市更新、园区绿化等社会责任上有所建树，在其它ESG领域也颇有进展。

　　在推进碳中和上，公司为旗下园区提供绿色电力能源并进行了大量资金投入。立足于“风、光、储、充、云”五大方向，致力于打造涵盖分布式新能源供应、分布式储能、新能源充电桩供应及云端智能配电方案的完整产业链，打造低碳智慧能源一体化园区。

　　在乡村振兴上，德必集团积极响应国家“乡村振兴”战略，巩固脱贫攻坚成果。报告期内，通过实地走访、深入交流，德必集团与上海市对口支援省份云南省有关地区进行了沟通交流，并捐赠物资约30万元，消费帮扶金额约14万元。

　　当今的人们越来越看重企业经营到底会对外部产生怎样的影响。这使得他们对企业的总体价值有了新的标准，其中就包含了更多社会贡献这类非财务效益的维度。德必在ESG上的成绩将为其赢得更广泛层面的尊重和商业声誉，对企业将来的发展尤其有利。

　　今年一季度，德必集团营收约2.39亿元，同比增加9.66%；归属于上市公司股东的净利润约248万元，同比减少。

　　该业绩数据并未能诠释公司的经营情况，尤其是无法展示出德必的“厚积”。

　　上文提过，自2021年底起，德必一口气新增了十余个项目，且都在2022年处于工程改造和招商阶段。2022年的大环境导致这些项目的工期和招商期有3~5个月不同幅度的延后，周期拉长了。

　　此外，德必承租模式存在爬坡期特点，即项目前期要进行工程改造和招商支出，此阶段成本费用的支出比较集中，但这个阶段公司的收入是随着招商进度逐步释放。

　　所以此类项目在爬坡期早期的利润表现通常为负，这也从侧面说明虽然2023年大环境相对去年有了重大转变，德必的业绩跃升还需时间。

　　在如此不利条件下，德必依靠自身韧性依然保持一季度营收的增长。从环比来看，一季度营收环比2022年四季度（1.9亿元）大幅上升25.8%。营收增长能够说明德必新项目的招商进度正在有序推进，正在产生营收，这是一个好趋势。

　　季度环比数据的大幅转好也使我们有理由相信德必前期的积累将成为其快速复苏的蕞好铺垫。

　　综上，2023年随着宏观经济的整体复苏，拥有轻盈商业模式、优秀创意设计能力和园区运营管理能力，以及在ESG领域不断进取的德必势必会有更多“薄发”的表现。

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